給水設備

建物内に清潔な水を届けるための設備です。ビルでは受水槽・高置水槽にいったん貯め、加圧給水ポンプで各フロアに送水する方式も多く採用されています。近年のマンションでは直結増圧給水方式・直結直圧給水方式の採用も増えており、給水方式に応じて管理ポイントが変わります。

排水設備

使用済みの水を建物外に排出する設備です。排水管・マンホール・グリストラップ（飲食施設や工場で多用）・湧水槽（ビルピット）などが含まれます。油脂やゴミが溜まりやすく、清掃を怠ると詰まりや悪臭の原因になります。

通気設備

排水をスムーズに流すための設備（通気管・通気弁）です。通気が不十分になると排水の流れが悪くなるほか、封水（トラップ内の水）が切れて悪臭や害虫の侵入を招くことがあります。

その他の関連設備

給湯設備も給排水設備と密接に関わります。建物の用途（病院・工場・商業施設など）に応じて、重点的にチェックすべき設備を特定しておくことが重要です。

給水設備のサイン

• 水圧が不安定になる
• ポンプから異音・振動がある
• 赤水や濁りが出る

排水設備のサイン

• 排水の流れが悪い
• ゴボゴボと異音がする
• 悪臭が発生する

「まだ使えているから大丈夫」と判断せず、早めの確認をおすすめします。

保守点検のポイント：給水システム編

給水設備で最優先すべきは「水質の維持」と「ポンプの安定稼働」の2点です。

貯水槽（受水槽・高置水槽）のチェック項目

簡易専用水道に該当する場合は、年1回以上の清掃に加え、1年以内ごとに1回の法定検査が必要です。また、点検では以下の項目を確認します。

• 槽内部の亀裂・劣化・藻や錆の発生・沈殿物
• 槽外部の亀裂・錆の発生、マンホール蓋の破損・不備
• オーバーフロー管や通気管、防虫網の状態
• 残留塩素の測定（給水栓で遊離残留塩素0.1mg/L以上を維持）

点検・清掃の記録は、トラブル発生時に管理体制の適正さを証明する手段にもなります。なお、直結給水方式の建物では増圧ポンプや逆流防止弁の定期点検に重点を置きます。

▶ 関連ページ：貯水槽清掃とは？必要性や作業の内容・流れ・費用について

給水ポンプの稼働管理

給水ポンプは建物の「心臓」とも言える存在です。点検時に確認しておきたい主な項目は次のとおりです。

• 異音・振動の有無
• 圧力計、電流値、電圧の定格・設定値と実測値の整合性や絶縁抵抗値など
• 制御盤の警報履歴・運転頻度・運転回数など
• 軸封部（メカニカルシール等）・配管類からの漏水

築年数が経過した建物では、ポンプ本体に加え配管接続部の腐食にも注意が必要です。

保守点検のポイント：排水・通気システム編

「詰まりの予防」と「悪臭・害虫対策」の2点が重要です。排水管内の油脂・スケール・錆は放置するほど硬質化し、高圧洗浄でも除去困難になります。「流せなくなってから対処する」ではなく「予防保全」の考え方が、結果的にコスト削減につながります。

排水管の詰まり予防

定期的な高圧洗浄は、排水管の詰まり予防に有効な手段のひとつです。なお、建築物衛生法上の特定建築物に該当する建物については、排水に関する設備の清掃を6か月以内ごとに1回行うことが定められています。一方で、排水管そのものの定期的な高圧洗浄について、頻度や方法を個別に定めた明確な規定は確認できないため、建物の用途や使用状況に応じて計画的に実施することが重要です。
一般的なマンションでは1〜2年に1回程度が目安とされますが、飲食店が入居する建物では油脂の蓄積が早いため、より短い周期での対応が求められる場合もあります。あわせて、通気管の詰まりや通気弁の動作不良も確認することで、排水不良や悪臭の発生リスクの低減につながります。

▶ 関連ページ：定期的な排水管清掃でマンションの水トラブルを未然に予防